Para la utilización de las áreas libres se deben respetar los derechos de los vecinos

Comentarios sobre reformas a bienes comunes, construcción por etapas, obligaciones de las personas jurídicas.

Preguntan los lectores

“Quisiera saber si al colocar un techo en un área común y que afecta la visibilidad y problemas de temperatura está permitido, sin importar que afecte a algún apartamento”

Respuesta 

La colocación de cualquier elemento permitido en las áreas libres, debe cumplir con las normas y el reglamento de propiedad horizontal y no puede afectar a otros propietarios de apartamentos vecinos, perturbando su uso y goce. En determinados casos, además de alterar la visibilidad y el medio ambiente estaría violando el reglamento en cuanto al uso de los bienes comunes. Analizado el caso con mayores elementos, se podrá pedir a la administración que se activen los mecanismos de solución de conflictos y si es necesario se impongan las sanciones consagradas en el reglamento y en la Ley. Ello sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que tienen tanto el administrador como representante legal de la persona jurídica y los directamente afectados.

Pregunta

Buenos días la administradora convocó a una asamblea extraordinaria para comentarnos y para votar por realizar una tercera etapa y unos parqueaderos; ya hay dos etapas, no pidieron cuota extra porqué el constructor que es propietario y tiene un porcentaje del 55 dice que la paga todo, ¿es válida esa asamblea?”

Respuesta

Los reglamentos de propiedad horizontal de los conjuntos o de las agrupaciones que se adelanten por etapas tienen unas previsiones muy especiales que se desprenden de las licencias urbanísticas respectivas y que buscan que se respeten los derechos de los propietarios de las primeras etapas, pero también los del constructor para ejecutar y transferir las etapas siguientes y adicionalmente garantizar los derechos de los futuros propietarios. De tal manera que la asamblea no podrá desconocer ni modificar estas cláusulas denominadas como transitorias. Se debe consultar el reglamento, pues no es frecuente que los primeros propietarios deban asumir costos relacionados con la construcción de etapas posteriores.  

Pregunta 

Las administraciones de un edificio de propiedad horizontal, habían venido dilatando una deuda de cesantías, primas y demás cargos laborales a dos vigilantes. Estos demandaron y ganaron. ¿Esta deuda debe dividirse entre el número de apartamentos?, o debe hacerse por coeficiente de cada apto?”

Respuesta

Salvo que el reglamento no haya sido reformado, para someterlo a la Ley 675 de 2001, consagrando algo diferente y basado en normas anteriores, es necesario establecer si existe una previsión en el presupuesto para asumir estos gastos imprevistos o si es necesario aprobar una cuota extraordinaria. En los dos casos los propietarios deberán asumir este valor de acuerdo con los coeficientes de copropiedad. No obstante, se debe analizar más a fondo el caso frente al reglamento de propiedad horizontal.

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