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hace 2 meses
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Durante el presente mes se están realizando las asambleas anuales de copropietarios en los conjuntos residenciales en Colombia. En desarrollo de esas asambleas se puede decidir la salida del administrador del conjunto, pero esta se puede dar en cualquier momento. Le contamos.
En primer lugar se debe señalar que la Ley 675 de 2001 establece el régimen de propiedad horizontal en el país. Esta norma le otorga a los propietarios el derecho de removerlo y designar un nuevo administrador cuando este no esté cumpliendo con sus funciones de buena manera.
La Ley 675 establece que el administrador debe ser nombrado por la asamblea de propietarios, salvo que únicamente exista un consejo de administración, en cuyo caso este lo nombra. Sin embargo, sólo la asamblea tiene la facultad de destituirlo.
Así mismo, la ley 675 le da a la asamblea de propietarios la potestad de nombrar y remover libremente al administrador de un conjunto residencial por diferentes razones. Las más frecuentes son las siguientes:
- Mala gestión financiera: si el administrador no presenta cuentas claras, hay irregularidades en los gastos o se identifican sobrecostos en contratos y compras.
- Falta de transparencia: omitir información relevante, incumplir los deberes de rendición de cuentas o negar a los propietarios el acceso a documentos financieros.
- Incumplimiento de funciones: si no mantiene las instalaciones en buen estado, no gestiona correctamente el pago de servicios o incumple con las normas del conjunto.
- Comportamiento inapropiado: actitudes negligentes, abuso de autoridad o conflictos con los residentes pueden ser motivo de destitución.
- Falta de comunicación: un administrador que no informa oportunamente sobre decisiones importantes o que no atiende las inquietudes de los propietarios genera desconfianza e inconformidad.
Los propietarios pueden destituir a los administradores de las unidades residenciales. Foto:Luis Lizarazo. Archivo EL TIEMPO
La norma establece que el consejo de administración puede sugerir el cambio de administrador y convocar a la asamblea, pero no puede destituirlo por sí mismo.
El procedimiento para destituir un administrador
El primer paso para destituir al administrador es convocar a la asamblea de propietarios. La Ley 675 estipula que esa reunión puede ser convocada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos el 20 % de los coeficientes de copropiedad.
Después, la destitución del administrador se incluye en el orden del día. Sin embargo, en una asamblea ordinaria, los propietarios pueden proponer el tema para votación. En una asamblea extraordinaria, el punto debe ser incluido desde la convocatoria.
Luego se debe hacer la votación. La destitución se decide por mayoría simple de los propietarios presentes. Si la asamblea determina remover al administrador, puede designar uno nuevo en la misma reunión.
Una vez sea tomada la decisión el administrador debe ser informado por escrito y se debe fijar un plazo para la entrega de documentos y responsabilidades.
La Asamblea de Propietarios debe escoger el nuevo administrador. Foto:iStock
El último paso es poner en marcha un plan de transición que evite problemas administrativos. En ese sentido, la recomendación es que haya un buen empalme entre el administración saliente y el entrante. Para esto se aconseja coordinar la entrega de informes, actualizar firmas bancarias y garantizar que el nuevo administrador reciba toda la información necesaria.
¿Y qué pasa si el administrador renuncia?
En el caso de que el administrador presente su renuncia, esta la debe presentar ante la instancia que lo nombró.
- Si fue elegido por la asamblea de propietarios, debe renunciar ante esta.
- Si fue nombrado por el consejo de administración, debe renunciar ante este, que deberá conseguir un reemplazo.
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