Especial sobre las asambleas de copropietarios en los conjuntos residenciales (VII)

hace 1 día 11

Durante seis sábados seguidos y como desde hace varios años, hemos publicado los “Especiales de Asambleas”, con el fin de apoyar a los administradores y consejos de administración así como a los integrantes de estas reuniones anuales, tratando inicialmente lo relativo a la preparación de los presupuestos, balances, informes y demás documentos y datos que deben suministrar los mencionados órganos de administración y el revisor fiscal para la celebración de la asamblea ordinaria de propietarios, recordando además inquietudes que son frecuentes y recogiendo y resumiendo las que formulan los lectores.

Sigue existiendo una misma base normativa estructural que es la Ley 675 de 2001 y luego los reglamentos de propiedad horizontal pero igualmente es necesario tener en cuenta la jurisprudencia emitida por la Corte Constitucional, así como normas que regulan diversos temas.

Por último, los edificios, conjuntos y agrupaciones pueden tener algunas semejanzas, dado su origen, pero la realidad es que cada uno tiene sus características, necesidades y recursos. Todo ello como recomendación para la preparación y celebración de las asambleas.

Para buscar mayor asistencia

La primera es incentivando el otorgamiento de poderes. Se ha comprobado que uno de los mecanismos más eficaces para lograr el quórum requerido es el otorgamiento de poderes.

Otorgamiento de poderes

Una persona puede representar a varios propietarios, si el reglamento no limita el número de poderes. El administrador puede solicitar que se presenten los documentos que acrediten la propiedad, si se tienen dudas sobre este aspecto. Los poderes deben ser otorgados por escrito. Solo puede actuar un representante por cada unidad privada. Los arrendatarios pueden representar a los propietarios, salvo que lo prohíba el Reglamento. El administrador y el revisor fiscal no podrán representar intereses diferentes a los propios.

Sanción de multa

En algunos edificios se contempla en el reglamento la sanción de multa para las personas que no asistan de manera personal o por representación. Sobre este tema hemos recibido varias consultas y específicamente respecto a la imposición de la sanción de multa por no asistencia a la asamblea. Desde que no esté tipificada esta falta con su respectiva sanción en el reglamento, comienza a estar viciada y el consejo o la asamblea estarán desconociendo la Ley. De igual manera en algunos casos, los administradores a la hora de aplicar la sanción omiten todo el procedimiento que establecen la Ley y los reglamentos. Además, la sanción no puede ser indefinida.

Panorámica aérea del norte de Barranquilla.

Otras medidas persuasivas

En algunas copropiedades se utilizan incentivos como por ejemplo rifas entre los que asistan. En conjuntos con gran número de propietarios, se podrá reunir la asamblea de delegados si esta ha sido contemplada en el reglamento de propiedad horizontal.

El día de la reunión

La asamblea se conforma por los propietarios de unidades privadas, o sus representantes o delegados. La verificación del quórum se realiza por el administrador a medida que van ingresando los propietarios.

Preguntas:

¿Es posible en un conjunto por etapas, hacer asamblea general con una sola etapa integrada al régimen de propiedad horizontal, esto es, solo con los dueños de unidades que integran una sola etapa?

La asamblea general solo se deberá convocar y reunir cuando haya sido construido y transferido un número de unidades que represente por lo menos el 51% del total de coeficientes del conjunto.

¿En qué casos los votos son unitarios y cuando se aplica el coeficiente de copropiedad?

En los edificios y conjuntos residenciales, cada voto equivale al coeficiente de copropiedad excepto cuando no se trate de asuntos económicos en cuyo evento es unitario. Ello significa que los asuntos en los que se pueden contar los votos por cada apartamento y no por coeficiente, son los de simple administración, si tenemos en cuenta que casi todas las decisiones tienen consecuencias económicas (Sentencia C- 522 de 2002). En edificios y conjuntos de uso comercial y mixto el voto siempre equivale al coeficiente de copropiedad.

¿Qué quórum se requiere para deliberar y decidir?

Si el reglamento o la ley no exigen un quórum o mayoría superior y en las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión.

¿Es obligatorio citar a los arrendatarios y otros ocupantes?

La Ley no prevé que se deba convocar a los arrendatarios o tenedores. Sin embargo, estos pueden asistir solo con voz para exponer asuntos que les puedan interesar o afectar (Sentencia C-318 de 2002. Corte Constitucional).

Los morosos podrán asistir con voz y voto. No obstante, si el reglamento lo restringe se deberá acatar esta previsión.

¿Cuántos votos tiene el constructor?

La votación del constructor se hará de acuerdo con su coeficiente y tiene todos los derechos, en proporción a las unidades no transferidas.

El presupuesto

Los principales ingresos son las cuotas de administración.

- Entre los gastos se incluyen los servicios públicos, los honorarios del administrador, mantenimiento y reparación de equipos, ascensores, fumigación y reparaciones locativas.
- También se presentan gastos especiales como lavado de vidrios y fachadas, impermeabilización, pintura, entre otros.
- Los edificios que tengan piscina deben hacer las previsiones para dar cumplimiento a las normas sobre estos bienes.
- También se deberán prever los recursos para hacer las obras necesarias con el fin de garantizar los derechos de las personas con algún tipo de limitación física.
- Es necesario tener en cuenta que los bienes comunes requieren de reparación, mantenimiento y conservación.
- Corresponde a los propietarios asumir las cuotas ordinarias y extraordinarias. Los arrendatarios y demás tenedores solo serán solidarios para el pago de las cuotas ordinarias.
- Se deben incluir las previsiones necesarias para seguridad en todos los aspectos y para acatar todas las normas dictadas y que involucran a las copropiedades.
- Sobre aspectos financieros en la Propiedad Horizontal, sigo recomendando consultar el documento de Orientación Profesional del Consejo Técnico de la Contaduría Pública y desde luego acatar las directrices de su respectivo revisor fiscal.
- En los presupuestos de 2025 además de seguirse implementando todo lo digital, se dedican recursos para tecnología especialmente en lo relativo a la vigilancia. La modernización de equipos y servicios hará más eficiente la administración.
- Actualmente la dotación de tecnología es un valor agregado que ofrecen algunas compañías de vigilancia como parte de su oferta de servicios.
- Corresponde a los propietarios asumir las cuotas ordinarias y extraordinarias. Los arrendatarios y demás tenedores solo serán solidarios para el pago de las cuotas ordinarias.

No siendo posible responder tantas preguntas pendientes de forma individual, en esta fecha en que estamos en época de asambleas, lo que hice fue recoger las inquietudes generales sin perjuicio de que continúe en los próximos artículos respondiendo la mayoría de las consultas pues algunas de mayor contenido y análisis de casos concretos no son para este espacio.

Consultas

Para sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. Los artículos nuevos se publican cada sábado. Si quiere ver el artículo más reciente o los artículos anteriores, consulte aquí o en https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez

Nora Pabón Gómez

Abogada, asesora externa