Especial sobre las asambleas de copropietarios en los conjuntos residenciales (IX)

Ante el interés de los propietarios y administradores no solo de los edificios y conjuntos residenciales, sino de inmuebles con otros usos, en los Especiales de Asambleas que como todos los años hemos venido publicando para dar respuesta a tantas inquietudes que se formulan para esta época de reuniones de los propietarios, al menos durante dos fechas más, daré prioridad a las consultas relacionadas con las asambleas y consejos de administración.

Consultan los Lectores.

Decisiones sobre la modalidad de la Asamblea.

“La asamblea aprobó que para el año 2025 esta se realice de manera virtual, ¿qué quórum se requiere? Hay un copropietario que está enviando correos y dice que esto no se puede hacer si no está el 100% del coeficiente.”

Respuesta

Si los propietarios de un edificio o conjunto decidieron en asamblea anterior que la ordinaria de 2025, se realice en la modalidad no presencial, así se debe convocar y efectuar; el quórum requerido para esta es el exigido por el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. Este establece que salvo que la Ley o el reglamento exija un quórum o mayoría superior, y en el caso de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea se reunirá con un número plural de propietarios que represente más de la mitad de coeficientes de copropiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión. En estas asambleas no se pueden tomar decisiones que requieran del 70 por ciento. También se podrán realizar asambleas virtuales de segunda convocatoria.

Sobre asistencia del revisor fiscal a la asamblea.

“El señor Fiscal no ha entregado a tiempo el informe, no ha realizado seguimiento presencial, no hace presencia según el contrato, sino que le envía la información vía correo. Ahora aduce que no podemos hacer la asamblea si no está él, en la fecha que él puede y hora, siendo que ya se programó la asamblea con el señor mismo en reunión a mediados de febrero y ahora aduce que sin él no podemos hacer la asamblea y que la realicemos en abril del 2025.

¿podemos hacer la asamblea general en la fecha programada y comunicarle a la comunidad las anomalías con el fiscal, administrador y contador?”

Respuesta

El revisor fiscal tiene las funciones señaladas en el respectivo reglamento y en la Ley 675 de 2001, entre estas la de convocar a la asamblea de manera extraordinaria. De conformidad con la Norma puede impugnar las decisiones de la asamblea. Aunque es nombrado por este Órgano de Administración, no forma parte de este, pues la asamblea se integra solo por los propietarios de bienes privados, sus representantes o delegados. De tal manera que pueden realizar la reunión y tomar decisiones sin su presencia.

Exigencias arbitrarias para ingreso de arrendatario.

“La administradora de un Conjunto ubicado en Facatativá me exige que para el ingreso de mi arrendatario se debe suministrar la siguiente información.

-Certificado de antecedentes penales (policía, contraloría y procuraduría) de las personas quien se arrienda fotocopia de cédula, y compartir manual de convivencia, cortinas blancas o beige obligatorio. Adjuntar carta de residencia de convivencia donde vivió, si es de conjunto residencial o junta de acción comunal. Certificado de antecedentes redam cumplimiento decreto 753 de las 2019 medidas correctivas, el cual valida El Registro de Deudores Alimentarios Morosos – REDAM. Diligenciar el formato de HABEAS DATA diligenciado, es obligatorio.

Finalmente, agradezco la respuesta u orientación al respecto ya que considero un abuso esta condición más cuando nunca ha sido aprobada por la asamblea en pleno.”

Respuesta

Las exigencias del administrador son arbitrarias y si bien están orientadas a tomar las medidas necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes del Conjunto, debe cumplir con sus funciones dentro del marco del reglamento y de la Ley, además de respetar los derechos de los propietarios y residentes. El afectado puede informar al consejo de administración de estos hechos y solicitar la intervención de este para que sea revisada la actuación del administrador, así como las exigencias no previstas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, que le están impidiendo ejercer sus derechos sobre el inmueble, así como los del arrendatario. Igualmente, los mecanismos de solución de conflictos se aplican en estos casos.

Solemnidad del Manual de Convivencia.

“Mi pregunta concreta es con respecto al manual de convivencia. Siendo la asamblea de propietarios la máxima autoridad; en asamblea ordinaria se aprobó el Manual de convivencia el cual fue socializado a todos los propietarios dando el tiempo suficiente para que anexaran sus puntos de vista e incluyeran sus solicitudes a cambios o sugerencias del mismo, a su vez ningún propietario impugna esta acta de asamblea dentro de los 2 meses siguientes a su publicación como lo dice la norma.

Ya han pasado 2 años de su aprobación y se ha aplicado como se aprobó, se han impuesto multas por violación al manual entre ellos por inasistencia a la asamblea.

¿si por cuestiones económicas a la fecha no se ha registrado en la Notaría y en los Folios de matrícula de cada copropiedad el manual de convivencia y si algunos propietarios se quejan de que es ilegal porque no está registrado, pero ninguno toma ninguna medida legal se asume que sigue rigiendo con base a la aprobación legal en asamblea qué es la máxima autoridad.?”

Respuesta

El manual de convivencia, a diferencia del reglamento de propiedad horizontal no requiere ser elevado a escritura pública ni registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; tampoco su anotación en los folios de matrícula inmobiliaria. Se exige su aplicación desde que la asamblea lo aprobó, de tal manera que se encuentra vigente y deberá ser exigido su cumplimiento. En cuanto al tema de sanciones, es necesario recordar que, si bien se mencionan las faltas en los manuales de convivencia, el tema se debe regular en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así lo establece el artículo 60 de la Ley 675 de 2001.

Pago de expensas de parqueaderos.

“En mi edificio no se está cobrando administración a los parqueaderos comunes de uso exclusivo. Pero sí nos cobran a los propietarios de parqueaderos privados. Lo que hace qué haya una diferencia muy alta en el pago de expensas de unos a otros por la desproporción generada y una inequidad pues quienes tenemos parqueaderos privado no contamos con un parqueadero común. En síntesis, quienes tienen parqueadero común asignado tienen este beneficio de no cobro aun cuando la Ley 675 en su artículo 23 habla de que deben pagar por su uso”

Respuesta

Son los coeficientes de copropiedad y en determinados casos los módulos de contribución, los factores que determinan la contribución de las expensas comunes mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias. Los parqueaderos privados, por su condición de tales, tienen su coeficiente asignado, y por esta razón pagan la cuota de administración a diferencia de los que tienen el carácter de común, aunque hayan sido asignados a determinados propietarios. Lo que señala el artículo 23 de la Ley es diferente, y se refiere a las compensaciones cuando los bienes comunes hayan sido asignados por la asamblea de propietarios. En todos los casos se debe analizar el reglamento de propiedad horizontal y los antecedentes respectivos.

Consultas

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Nora Pabón Gómez 

Abogada, asesora externa

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