Espacios para mascotas, para fumadores y uso de cámaras en los conjuntos residenciales

Comentarios sobre usos de bienes comunes, fumadores, mascotas y usos de los parqueaderos.

Cámaras de vigiancia

“Si la cámara es de un propietario y está en su propiedad privada, la Asamblea no puede ordenar su reubicación, ¿se puede solicitar que se ajuste su ángulo o ubicación si afecta a terceros o viola el derecho a la intimidad.?”

Respuesta

En las circunstancias actuales de inseguridad que están afrontando las copropiedades, es usual y no prohibido que los propietarios, residentes y ocupantes acudan a la tecnología para proteger a las personas y a los bienes. Aunque la cámara que haya instalado un propietario para garantizar la seguridad de su inmueble esté ubicada en su unidad privada, debe respetar los derechos de los demás propietarios a la intimidad y a la privacidad, así como sujetarse al Reglamento de Propiedad Horizontal, a la Ley 675 de 2001 y a la Ley 1581 de 2012 de Protección de Datos Personales o Ley de Habeas Data, que se refiere concretamente al tema y se aplica no solo a la colocación de las cámaras en bienes privados, sino comunes.

Con fundamento en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en la Ley, el afectado puede solicitar a la Administración que se exija al propietario de la cámara (que posiblemente no ha detectado el perjuicio ocasionado a los vecinos), que la direccione apropiadamente, de tal manera que no perturbe los derechos de los demás propietarios. Para ello se dará aplicación a las previsiones sobre el trámite de solución de conflictos y la imposición de sanciones pertinentes. Ello sin perjuicio, de la posibilidad que de acuerdo a la Ley tiene el propietario para que revisado los antecedentes pueda dirigirse a la Superintendencia de Industria y Comercio si es el caso o interponer la acción de tutela por violación de los Derechos Fundamentales.

Así mismo, la instalación de estos elementos para videovigilancia requiere el cumplimiento de unas condiciones técnicas adicionales.

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) ha señalado que las cámaras en conjuntos residenciales deben respetar la privacidad de los residentes. Por otra parte, la Corte Constitucional ha protegido el derecho a la intimidad en casos donde cámaras captan espacios privados sin justificación clara.

Fumadores en un edificio

“Vivo en un conjunto de dos torres de apartamentos, en un segundo piso. El problema es que la propietaria del primer piso es fumadora activa y lo hace en todo su apartamento y en toda hora, incluso la madrugada, lo cual nos está afectando la salud de mi esposo y la mía que somos adultos mayores, conllevando a cuadros de estrés, por lo que me toca cerrar todas las ventanas ya que el humo trasciende al exterior. Revisé el Manual de Convivencia, y no menciona nada respecto a los fumadores. Esta vecina además realiza fiestas a diario y protagoniza riñas y escándalos con su actual pareja.” Pregunta ¿cómo debe enfrentar esta situación?

Respuesta

Así no lo establezcan expresamente el reglamento de propiedad horizontal y/o el manual de convivencia, la Ley 675 de 2001, establece como una de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio privado: "1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública".

De acuerdo con lo anterior, se podrá solicitar a la administración que se activen los mecanismos alternativos de solución de conflictos, consagrado en el reglamento y en la Ley, y en caso de persistir esta situación, que se impongan las sanciones correspondientes, de acuerdo con el reglamento. Ello sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que puede imponer cualquier afectado.

Existen muchas normas que regulan el tema y que protegen los derechos de las personas no fumadoras. La Constitución Política amparan los derechos de todas las personas a la vida, a la salud y a un ambiente sano, los cuales deben ser respetados, y para su defensa consagra la acción de tutela. Adicionalmente la Ley 1335 de 2009 (Ley antitabaco) regula la protección de las personas no fumadoras y prohíbe el uso de tabaco en lugares públicos y sitios cerrados con permanencia de público sin excluir ningún uso. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana también establece medidas correctivas, en caso de que no se observen estas, y cobijan a las edificaciones de propiedad horizontal. Fumar en los baños u otras dependencias de las unidades privadas, trascendiendo el olor a otros bienes comunes y privados, puede ocasionar daños e incomodidad, así como afectar los derechos a la vida, a la salud y a un ambiente sano de los propietarios, residentes y en general de los ocupantes de un edificio o conjunto.

Uso de parqueaderos por arrendatarios.

“Los parqueaderos son comunales (12) y solo los están sorteando semestral entre los copropietarios que residen en el conjunto, dejando por fuera a los inquilinos que residen en el conjunto y pagan normal canon de arrendamiento y administración. (30 unidades residenciales).

¿Cómo hacemos valer los derechos de nuestros inquilinos a ser tenidos en cuenta para el tema de parqueadero, toda vez que siempre por mayoría ganan los copropietarios que residen en el conjunto y ya se creen dueños de esos parqueaderos?

Respuesta

Es obligatorio que de acuerdo con la Ley y con los reglamentos de propiedad horizontal, los órganos de administración se abstengan de diferenciar entre propietarios y arrendatarios para determinar la utilización de los bienes comunes, en este caso los parqueaderos. Ello en razón de que el propietario, en el caso del arrendamiento, ha cedido el uso y goce de los bienes privados y comunes al arrendatario, siendo estos derechos inseparables e indivisibles de las unidades privadas. En el caso de la consulta, es totalmente arbitrario que no se permita el uso de los parqueaderos comunales a los arrendatarios o se les imponga algún tipo de restricción.

Los tenedores o arrendatarios afectados deben poner el caso en conocimiento del propietario para que éste reclame los derechos de uso y goce de los bienes comunes garantizando así, el ejercicio de los derechos del arrendatario y evitando su perturbación, lo cual podría causarle enormes perjuicios al configurarse una causal de terminación del contrato de arrendamiento. Sobre los derechos y deberes de los arrendatarios les recomiendo consultar la Ley 820 de 2003 y Sentencias C-318 y C-738 de 2002, en las cuales la Corte Constitucional hizo importantes precisiones al respecto.

Espacio para mascotas.

“Puede la copropiedad diseñar un espacio para las mascotas? La administración dice que son libres en todas las zonas comunes”

Respuesta

La asamblea es el órgano competente para regular la utilización de las zonas comunes y las actividades que se desarrollarán en estas. A semejanza de copropiedades ubicadas en otros países, en varios conjuntos que cuentan con áreas libres suficientes, se ha venido reservando un espacio para la permanencia de los caninos con sujeción a las normas, al reglamento, al manual de convivencia, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana y respetando los derechos tanto de las personas propietarias y residentes como de los dueños de los animales y hasta de estos mismos. Por otra parte, se debe evaluar también si hay una sensible disminución en el uso y goce de los bienes comunes, por lo cual se requeriría que la decisión de la asamblea sea adoptada con un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes.

Por último, se podría determinar que quienes utilizan la zona paguen un valor adicional en las cuotas, para su mantenimiento y aseo.

Nora Pabón Gómez

Abogada asesora externa

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