¿Cuáles son los aspectos legales que debe tener en cuenta antes de iniciar la compra de vivienda para evitarse dolores de cabeza?

Si está planeando comprar vivienda nueva sobre planos, hay una serie de aspectos que los expertos recomiendan tener en cuenta antes de formalizar la compra y firmar los documentos.

Por ejemplo, aconsejan tener en cuenta cuáles son las prórrogas y plazos, las políticas de desistimiento y las obligaciones que adquiere.

Para esto, EL TIEMPO habló con Leidy Noreña, abogada especialista en derecho inmobiliario. Tenga en cuenta que lo recomendable es tener en cuenta estos aspectos antes de firmar los documentos, “porque después de firmados ya se adquirió una obligación”.

Revise a qué constructora le va a comprar y qué tan cumplida es esta

Lo primero que la experta aconseja tener en cuenta es revisar con detenimiento a qué constructora le estáncomprando la vivienda.

Señala que, aunque “comprar sobre planos siempre va a generar un riesgo”, hay medidas que se pueden tomar para evitar dolores de cabeza desde un principio. Esto, teniendo en cuenta que es una compra que le entregarán a futuro, en dos o tres años.

“Por ejemplo, lo que pasó en el 2020 en la pandemia, cambiaron los precios, los costos y siempre va a haber un riesgo. Pero ese riesgo se va a mitigar mucho si sabemos a qué constructora le estamos comprando”, recalca.

Para esto, puede revisar la hoja de vida de la constructora; es decir, la experiencia que tiene, los proyectos que ya tiene construidos y entregados, así como los comentarios de los propietarios o si se han generado problemas estructurales con el paso del tiempo.

La abogada hace énfasis en revisar detenidamente cómo va la constructora en los proyectos que está desarrollando y si le está cumpliendo la los compradores o está atrasada. “Porque si una constructora se empieza a atrasar con un proyecto, es muy difícil que ese proyecto no le afecte a los demás, es como un efecto bola de nieve”, señala.

Otro detalle que aconseja tener en cuenta es revisar cómo está compuesto el grupo promotor; es decir, las empresas que están vendiendo el proyecto. “Si ya investigué cuál es el grupo promotor, hay que verificar si efectivamente las personas que aparezcan en el grupo promotor, en la valla publicitaria o en la revista, están en los documentos”.

Esto con el fin de tener claridad, en caso de alguna queja o incumplimiento, sobre a quién se debe dirigir cualquier reclamo. 

Haga el estudio de crédito antes de firmar cualquier documento

Como segundo punto relevante para tener en cuenta antes de comprar, o al menos de firmar los documentos, es asegurarse de que su capacidad crediticia es suficiente para pagar la vivienda que va a comprar. “Porque hay gente que compra y ni siquiera sabe si lo que está ganando es suficiente para el crédito que más adelante le van a prestar”, señala.

Según explica, si se hace un correcto estudio financiero antes de firmar los documentos porque “en el momento de la firma de la escritura pública, si no da con los mismos ingresos, se tiene una justa causa para salirse del proyectos sin penalidad”.

Revise muy bien en los documentos cuáles son las prórrogas y plazos

Como tercer aspecto importante, la abogada aconseja revisar muy bien los documentos para entender cuáles son las obligaciones que se adquieren al momento de la compra, así como las obligaciones de la constructora. “Aquí es donde se genera la mayoría de dolores de cabeza”, agrega.

Así las cosas, la experta señala que las partes tienen distintas obligaciones: “De la fiducia, cuidar mi dinero; la constructora, cumplir con las ventas, los permiso de construcción y el crédito constructor para el inicio de la obra; y nuestra obligación como compradores es entregar los recursos en el tiempo que se estableció en el plan de pago”.

La abogada aconseja revisar, principalmente, “de cuánto es el plazo que tiene la constructora para dar inicio a la obra y para declarar el punto de equilibrio. Normalmente, ese plazo está definido en ese contrato y tiene que estarlo con mucha claridad”, enfatiza.

Además, dice que hay que tener en cuenta que el plazo inicial para que la obra inicie normalmente tiene una prórroga. “Es decir, si periodo inicial es de 18 meses, son prorrogables automáticamente por otros 18 meses, porque siempre la primer prórroga es de manera automática y la mayoría de las personas no saben eso”, explica.

“La recomendación legal es leer los documentos para saber cuáles son los plazos que tiene el proyecto para cumplir su obligación de entregar el apartamento, que son dos: el periodo preoperativo, que es el recurso de equilibrio antes de que inicie la obra, y periodo constructivo, desde que se declare el punto de equilibrio hasta el inicio la obra”, agrega.

Tenga claras las políticas de desistimiento

Preguntar desde un principio cuáles son las políticas de desistimiento, dado que es un proyecto a mediano plazo, en el que pueden suceder situaciones inesperadas como, por ejemplo, perder el empleo.

“Que la gente de una vez pregunte cuál es el monto de la penalidad y cuáles son las políticas de desistimiento que tiene la constructora respecto a las razones por las que se pueda llegar a desistir una compra”, señala.

Revise cuáles son esas obligaciones adicionales que adquiere al firmar los documentos

Finalmente, aconseja, tener muy claro y, si no se entienden muy bien, preguntarle directamente a la constructora cuáles son las otras obligaciones que se están adquiriendo con la firma de los documentos.

“Porque la gente cree que solamente la obligación que está firmando es la de pagar la cuota inicial de manera mensual y no, hay más obligaciones”, resalta.

La abogada enumera algunas posibles obligaciones adicionales como presentarse a firmar la promesa de compraventa, presentar la carta de aprobación de crédito en un tiempo que la constructora estipula, mantener la información personal actualizada en la página de la fiducia, entre otras.

Cabe señalar que el incumplimiento de estas obligaciones puede poner en riesgo su compra, dado que la constructora puede desistir o imponer alguna penalidad. 

REDACCIÓN ÚLTIMAS NOTICIAS