Cambios en las áreas comunes de los conjuntos residenciales: ¿dónde se puede o no fumar ? y ¿se pueden hacer más parqueaderos de motos que de carros?

Comentarios sobre usos de las áreas públicas en los conjuntos residenciales, los espacios para fumadores y los cambios que se pueden hacer en los parqueaderos.

Pregunta: Limitar los usos para proteger los derechos a la vida, a la salud y a un ambiente sano

En nuestro conjunto residencial, hay algunos residentes que se hacen en las

zonas comunes a fumar, ¿esto es permitido por la ley? ¿la ley antitabaco no lo prohíbe? ¿se pueden sancionar a estos residentes?”  

Respuesta 

Las normas sobre el consumo de tabaco deben cumplir con la legislación colombiana, como lo estipula la Ley 1335 de 2009. Esta ley regula el consumo de cigarrillos y otros productos derivados del tabaco en espacios públicos y privados abiertos al público, incluyendo áreas comunes de conjuntos residenciales.

Los consejos de administración y las asambleas de propietarios pueden establecer regulaciones internas más estrictas sobre el consumo de tabaco en áreas comunes. Sin embargo, estos reglamentos deben respetar los derechos individuales de los residentes y ajustarse a lo que dicta la ley.

Aunque en comienzo se pensaría que no es posible prohibir que se fume dentro de las unidades privadas, en determinados casos algunas personas fumadoras practican esta actividad en los baños y en los balcones o terrazas por lo cual los residentes de pisos superiores resultan afectados y se convierten en fumadores pasivos. Quienes afecten a sus vecinos pueden ser sancionados por incumplimiento del reglamento y normas de propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto por estas normas, sin perjuicio de las acciones policivas que se puedan aplicar por alterar el uso y goce de los bienes privados y comunes. 

Por otra parte, y en desarrollo del reglamento y de las normas de propiedad horizontal y la citada Ley que regula el uso de tabaco, o Ley antitabaco, la asamblea puede aprobar incluir en los manuales de convivencia, disposiciones más restrictivas para los fumadores que causen impacto ambiental. Se puede prohibir que se fume en áreas comunales y particularmente, en las construidas o cerradas como ascensores, escaleras, salones y zonas de circulación no solo de los sótanos sino de cada piso. Esto con el fin de garantizar los derecho de los demás residentes ocupantes a la vida, a la salud y a un ambiente sano, los cuales están protegidos por la Constitución.

El procedimiento para hacer cumplir estas normas, es que el administrador una vez informado del hecho active los mecanismos de solución de conflictos y adelante el proceso reglamentario para imponer las sanciones,  sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que pueden instaurar los afectados. 

Pregunta: Ajustes y cambios  por necesidades del edificio

"Vivo en un conjunto que se rige por reglamento de propiedad horizontal. Quisiera saber si la asamblea puede cambiar la configuración de Parqueaderos que demarcó la constructora, pues en el conjunto hay más motocicletas que carros y queremos ampliar de forma equitativa sumando un espacio más grande a las motos a merced de disminuir espacio a carros. ¿Por asamblea se puede hacer este cambio?”

Respuesta

La utilización de los estacionamientos y demás bienes comunes no sólo se realiza de acuerdo con la distribución física sino con la determinada en los documentos de la propiedad horizontal, esto es en los planos, cuadro de áreas y reglamento de Propiedad horizontal. La asamblea puede aprobar una nueva distribución de las citadas áreas sin cambiar su uso y teniendo en cuenta que si estas  alteraciones implican una sensible disminución del uso y goce de los bienes comunes, se requiere de un quórum decisorio calificado de los propietarios que representen al menos el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. En algunos casos, si los cambios conllevan modificaciones arquitectónicas definitivas se requerirá de licencia de construcción. 

Pregunta: cambios que afectan a otros usuarios 

“En mi conjunto residencial, la administradora y el Consejo de Administración permiten que los copropietarios y arrendatarios estacionen en el parqueadero vehículos más moto u motos a pesar de que en el manual de convivencia dice que solo está autorizado para el estacionamiento de un solo vehículo. Yo les escribí para que cumplan con la norma, pero la administradora responde que no puede restringir el ingreso teniendo en cuenta la Constitución y la ley.

¿Qué puedo hacer para que cumplan con la norma, ya que dos motos dificultan el estacionamiento de mi carro?

Respuesta

Todas las personas deben utilizar los bienes privados y comunes de acuerdo con los usos autorizados en el reglamento y en la licencia de construcción. 

La administradora está obligada a tomar las medidas necesarias para que se cumpla con estas exigencias. Si las normas y concretamente la licencia limitan el uso de cada Parqueadero para un sólo vehículo desde luego que se podrá prohibir el parqueo de más vehículos, ya que se estará afectando a los usuarios de inmuebles vecinos y poniendo en riesgo a estos y a los vehículos. También se estará alterando el uso y goce de los bienes comunes como las zonas de acceso y maniobra. 

El administrador deberá iniciar el trámite de solución de conflictos e informará de la infracción al consejo de administración o a la asamblea según el caso para la imposición de las sanciones respectivas.

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