Los motivos por los que los inversores apostarán de nuevo por las oficinas en Colombia

El mercado inmobiliario en Colombia atraviesa un periodo de cambios impulsado por factores económicos, ajustes en tasas de interés y nuevas dinámicas de demanda.

De acuerdo con Lyman Daniels, presidente de CBRE México, Colombia y Costa Rica, el acceso al crédito, la transformación de los espacios comerciales y la digitalización del sector están influyendo en las decisiones de inversionistas y compradores.

¿Cuáles son las previsiones para este año?

Latinoamérica, y particularmente Colombia, han representado un crecimiento importante en el sector inmobiliario, posicionándose como una de las regiones con mayor potencial para los próximos años.

Esto refuerza uno de los principales pilares de la compañía: la diversificación. Además, nos brinda la oportunidad de acceder a un tipo de clientes y desarrolladores que constantemente buscan construir proyectos innovadores y diferenciadores en diversas regiones del país, aprovechando las proyecciones de crecimiento del sector.

Las expectativas para la compañía apuntan a un crecimiento sostenido. Actualmente, trabajamos de la mano con fondos inmobiliarios y desarrolladores que están evaluando aumentar sus inversiones en los próximos años. 

Esto nos permite involucrarnos desde las fases iniciales de desarrollo de nuevos proyectos y aumentar significativamente nuestra participación en el mercado colombiano. Al mismo tiempo, continuaremos apoyando a los desarrolladores en todas las etapas del ciclo inmobiliario de sus activos y asistiendo a nuestros clientes en sus procesos de expansión y reubicación.

¿En qué sectores y qué crecimientos prevén?

El mercado inmobiliario colombiano se encuentra en un proceso de transformación, impulsado por la recuperación económica prevista para 2025 y la disminución en la inflación y en las tasas de interés para el próximo año. 

Esta situación ha motivado a los empresarios a responder al aumento de la demanda, lo que se refleja en la tendencia a la baja de las tasas de vacancia en todos los segmentos inmobiliarios. En particular, se estima que el sector de oficinas registre una tasa de disponibilidad por debajo del 9 por ciento, mientras que el sector industrial se situará por debajo del 8 por ciento.

Además, se anticipa que este nuevo año traerá movimientos significativos en el mercado inmobiliario de oficinas colombiano. Tras cuatro años en los que el sector industrial y logístico fue el principal motor del mercado, se prevé un repunte importante en el sector de oficinas, impulsado por el renovado interés de los inversionistas en este segmento. Este cambio equilibrará la demanda de ambos segmentos inmobiliarios y reiniciará procesos de nuevos desarrollos por parte de los fondos inmobiliarios.

Los principales actores del mercado siguen mostrando una clara preferencia por dirigir sus inversiones hacia las principales ciudades del país, particularmente en Bogotá. 

La entrada de jugadores disruptivos con estrategias innovadoras en el desarrollo de centros logísticos para nuestro mercado, incursionando nuevamente en desarrollos especulativos, lo que  transformará la manera en la que se ha desarrollado el sector industrial y logístico.

Además, se estima que en los próximos dos años se anunciarán nuevos lanzamientos de proyectos de oficinas diferenciadores y de especificaciones ‘premium’ para el mercado colombiano, ubicados principalmente en los distritos centrales de negocios de las principales ciudades. Esto reflejará la tendencia de los inversionistas a buscar activos de mayor calidad y ubicación estratégica, lo que impulsará la demanda y los precios en el mercado de oficinas.

El 2025 será un año crucial para el sector, impulsado por la recuperación económica y la disminución en la inflación y en las tasas de interés. 

¿Cómo está el país respecto a Latinoamérica?

El mercado inmobiliario en Colombia ha experimentado un cambio significativo en los últimos años, especialmente en lo que respecta a la demanda de oficinas y espacios industriales y logísticos. 

Según los últimos datos disponibles, Medellín se ha convertido en la segunda ciudad con la menor tasa de vacancia en Latinoamérica, solo superada por Montevideo, con una disponibilidad del 5.3 por ciento, al cierre de 2024. Esta cifra destaca la resiliencia del mercado de oficinas en Medellín, que ha logrado mantenerse estable a pesar de la pandemia.

¿Cómo está Bogotá?

Bogotá ocupa el tercer lugar en términos de disponibilidad de oficinas, con una tasa del 10,4 por ciento. La vacancia es variable según la clase y ubicación de los edificios. La mayor disponibilidad se concentra en espacios pequeños, con el 86 por ciento de las oficinas disponibles teniendo un área arrendable inferior a 1.000 m² y ubicaciones periféricas. En cambio, los espacios en el centro distrital de negocios y con áreas mayores a 2.000 m² tienen vacancias inferiores al 5 por ciento, lo que sitúa al mercado de oficinas en una posición donde el poder de negociación está en manos de los propietarios.

En lo que respecta al mercado industrial y logístico, Bogotá muestra una tasa de disponibilidad del 5,4 por ciento para parques industriales de Clase A, lo que la alinea con el promedio latinoamericano. 

Esta cifra es comparable a la de ciudades como Buenos Aires en Argentina y Guadalajara en México, que registran tasas de vacancia de 5,1 y 5,4 por ciento, respectivamente, al cierre del tercer trimestre de 2024.

Las ciudades con las menores disponibilidades en el mercado industrial y logístico son San José en Costa Rica y Ciudad de México, con tasas de 0,8 y 2,5 por ciento, respectivamente. Esto sugiere que estos mercados están experimentando una alta demanda y escasez de espacios industriales y logísticos.

Al analizar los mercados en términos de absorción neta, que refleja el cambio en la cantidad de bienes inmobiliarios disponibles, Bogotá se posiciona como el tercer mercado con menor actividad transaccional en Latinoamérica. Esto se debe a un bajo nivel de construcción en el sector por parte de los desarrolladores, lo que ha llevado a una disminución en la oferta de espacios industriales y logísticos.

¿Qué cambios han visto en el sector?

El sector inmobiliario colombiano ha experimentado un cambio significativo en las últimas tendencias. En el mercado de oficinas, los espacios flexibles o ‘coworking’ han ganado protagonismo, impulsados por la escasez de espacios tradicionales y la búsqueda de eficiencia operativa y ahorro de costos por parte de las empresas. La cantidad de puestos negociados en esta modalidad de espacios de trabajo ha aumentado más del 200 por ciento. Los sectores de ciencias de la salud, alimentos y bebidas, y energía han sido los que más han demandado espacios en ‘coworking’.

Adicionalmente, para los espacios de oficinas tradicionales, los inquilinos también se encuentran priorizando los espacios cuyas espacios se encuentren ocupados y listos para operar con el fin de disminuir costos y poder ser más eficientes en el proceso de inauguración de los espacios. 

A su vez, al igual que en otras partes del mundo, las grandes compañías han aprovechado el post-covid para mejorar la calidad de sus espacios, trasladando sus oficinas a edificios modernos y de mejores especificaciones con el fin de priorizar el bienestar y la salud de sus colaboradores.

¿Y por sectores?

En el sector industrial y logístico, la disponibilidad de bodegas de espacios inferiores a 8.000m2 sigue siendo predominante aunque también limitada. Esto ha motivado a los fondos inmobiliarios más importantes del país a invertir en el sector logístico cerca de 300,000m2 nuevos de manera especulativa. 

El 53 por ciento de la demanda de espacios logísticos en el 2024 fue generada por compañías logísticas que buscan mejorar sus operaciones para responder a la demanda del país.

El corredor más destacado en la región de Bogotá sigue siendo la Calle 80, con cerca del 80 por ciento negociado en el último año. La ubicación estratégica y la conectividad con los principales centros de la ciudad han hecho de esta calle un destino clave para las empresas que buscan mejorar sus operaciones para responder a la demanda del país.

¿Y qué incorporaciones ven en tecnologías?

Adicionalmente, los operadores de activos inmobiliarios están realizando importantes inversiones en tecnología, en gran parte a través de empresas especializadas en proptech. Este enfoque busca optimizar la eficiencia operativa de sus edificios y parques industriales, con el fin de mejorar la experiencia de los ocupantes y, al mismo tiempo, rentabilizar las operaciones y maximizar los retornos.

Esta transformación digital se ha vuelto esencial para adaptarse a las nuevas demandas del mercado y garantizar una gestión más efectiva de los espacios.

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