¿Los conjuntos residenciales deben obtener créditos para poder reformar los bienes comunes?

Comentarios sobre reformas a bienes comunes, uso de estacionamiento privado y prohibición del uso de los estacionamientos.

Preguntan los lectores

"Queremos hacer una reforma al conjunto (modificar la portería y las zonas exclusivas de entrada y salida de vehículos, de manual a automático) y quisiéramos saber si es posible obtener un crédito bancario para hacer dicha reforma y, sí es así, quién aprueba dicha solicitud (¿asamblea o el consejo?).”

Respuesta

Antes de proceder con la obra, se debe realizar un estudio para determinar la viabilidad de la modificación, teniendo en cuenta aspectos jurídicos, técnicos y económicos. En todos estos, es muy importante evaluar la conveniencia y seguridad para el conjunto. Aunque la persona jurídica puede contraer obligaciones, para lo cual requiere la aprobación de la asamblea de propietarios, la Ley establece otros mecanismos para generar recursos económicos tales como el fondo de imprevistos, las cuotas extraordinarias y la explotación de los bienes comunes.

Es importante que se analice por parte de los órganos de administración y del revisor fiscal, si con el contrato de mutuo se comprometen vigencias futuras para que al ser elaborados y aprobados los presupuestos se hagan las previsiones necesarias con el fin de garantizar la disponibilidad correspondiente. De igual manera, se debe analizar lo relacionado con las garantías y consultar previamente con la Entidad Bancaria las características, condiciones y respaldo del préstamo.

Cambio de uso de estacionamiento privado 

En mi conjunto, tengo en propiedades, un apartamento y un parqueadero; por el parqueadero pago impuesto predial aparte del impuesto del apartamento. La actual administración me quiere imponer una multa por usar y disponer de un pequeño espacio de mi parqueadero existente en su parte posterior (entre el muro y el tope llantas), sobre el cual he dejado 4 llantas apiladas una sobre otra, con la finalidad de evitar golpear con mi vehículo la parte del muro y sobrepasar eventualmente el tope llantas, aclarando que este espacio no corresponde a una zona de circulación dentro de la Propiedad Horizontal. El argumento de la administración para establecer la multa es, que no está permitido dejar en los parqueaderos o zonas de circulación elementos tales como llantas, entre otros. Agradezco me aclaren si es legal que la administración me imponga una multa por este hecho.”

Respuesta

Al colocar las llantas sobre el espacio que está destinado al parqueadero, el consultante estaría incurriendo en el desconocimiento de la licencia de construcción y del reglamento de propiedad horizontal, ya que está convirtiendo el citado bien privado en depósito, lo cual será más notorio cuando el carro no se encuentra ocupando el parqueadero, ocasionando contaminación visual para los demás propietarios y usuarios. El órgano correspondiente (Consejo de Administración o Asamblea de Propietarios) puede imponer la multa, pero con sujeción al reglamento de propiedad horizontal, aplicando los requisitos y procedimiento que establece la Ley 675 de 2001.

De todas formas, según lo informa el lector, los parqueaderos ya cuentan con tope llantas que deben ser debidamente señalizados con los colores reglamentarios, para que se evite así golpear el vehículo y el muro común. Si estos por cualquier motivo están mal colocados o no cumplen con su finalidad, la administración debe solucionar este problema para facilitar al usuario ejercer sus derechos. 

Prohibición de uso de estacionamientos 

“¿Puede la administración de un edificio prohibir el uso de un parqueadero de un apartamento, por falta de pago de administración a un propietario? Más cuando en la escritura del apartamento menciona “parqueadero asignado 27, dentro de área común privada"

Respuesta

La Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal regulan entre las sanciones la suspensión del uso de ciertos bienes y servicios comunes; existe abundante jurisprudencia en el sentido que esta sanción también se puede aplicar en el caso de que no se cumpla con el pago de las expensas comunes. Ningún órgano de administración, de acuerdo con las competencias establecidas en el reglamento, puede restringir el uso de un parqueadero privado o de un parqueadero común de uso exclusivo, asignado a determinado propietario porque estaría incurriendo en violación de varios de sus derechos consagrados legalmente. 

Consultas

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