Especial sobre las asambleas de copropietarios en los conjuntos residenciales (VIII)

Las asambleas ordinarias de edificios y conjuntos se están realizando en los tres primeros meses del año, y por ello continúo resolviendo algunas de las consultas enviadas con relación a temas que son tratados en las asambleas ordinarias.

Consultan los Lectores.

Listado de personas que adeudan contribuciones

“La administradora citó a asamblea para el 9 de marzo de 2025, anexó el estado de cartera con fecha de corte al 31 de enero. ¿Esta convocatoria se puede impugnar teniendo en cuenta que ella está desconociendo la sentencia C-328 de 2019 de la Corte Constitucional donde indica que el listado de deudores debe estar elaborado con corte exactamente a la misma fecha en que se envía la convocatoria? Para este caso fue el 21 de febrero.”

Respuesta

Del contenido del parágrafo segundo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y de la jurisprudencia emitida sobre el tema se desprende que, el listado de propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes, debe tener el corte del día anterior a la convocatoria a la asamblea de propietarios. Se debe tener en cuenta que, si los propietarios han hecho un acuerdo de pago con la administración y lo están cumpliendo, no pueden ser incluidos en este listado.

Decisión de la asamblea sobre parqueaderos.

“La constructora entregó un número determinado de parqueaderos comunales, hay un duplicador que sumaría dentro del total 8 parqueaderos tal como consta en escrituras públicas de cada apto. Los 8 parqueaderos superiores nunca se usaron y ahora el Consejo actual quiere venderlos como chatarra. Se tendría entonces que definir por Asamblea, pero como iría el cambio en c/u de las escrituras? ¿Tocaría elevar a escritura pública dicha venta? ¿Cambiaría el reglamento?”

Respuesta

Es necesario hacer un estudio de todos los antecedentes, partiendo del análisis de la licencia de construcción y de las normas urbanísticas en razón de que los duplicadores en muchos casos se contemplan dentro del número de parqueaderos exigidos por la norma. Por tanto, se incurriría en violación de esta en caso de que se decida suprimirlos sin haber obtenido licencia de construcción (modificación), o sin haberse desafectado estos del uso común, en cualquier caso con aprobación de la autoridad competente (Oficina de Planeación o Curaduría). De igual manera, se requiere la aprobación de la asamblea de propietarios, no solo para lo relacionado con los parqueaderos sino para la reforma del reglamento de propiedad horizontal que si es necesario. En este caso se afectarían los bienes comunes. Por último, como quiera que se trata de bienes comunes se debe evaluar la necesidad de su mantenimiento y la causa para que estos se hayan convertido en chatarra.

Directivos de la copropiedad que insisten en conservar su cargo.

“Qué se puede hacer en caso de que unos directores y administradores de un condominio no quieran llamar a Asamblea para elegir nuevos directores, se resistan a rendir cuentas y mostrar el plan administrativo y que, además, "ajusten" las expensas sin consultar a los copropietarios”

Respuesta

Se trata de otro caso que como la mayoría de los que son objeto de consulta en esta Columna, requieren análisis de todos los antecedentes, frente a las normas. Sin embargo, cuando quienes ejerzan cargos directivos insistan no solo en desconocer las normas y el reglamento de propiedad horizontal respectivo, sin perjuicio de la responsabilidad por los perjuicios que causen a la copropiedad y a terceros, los demás propietarios pueden tener varias alternativas como ejercer el derecho de petición ante estos para solicitarles la convocatoria a la asamblea, así como la presentación de los documentos pertinentes. Ante el incumplimiento de estos directivos, los propietarios podrían ejercer la acción de tutela ante el Juez. Como otra opción los propietarios que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad o el revisor fiscal podrían convocar a una asamblea extraordinaria, acatando la Ley y el Reglamento.

Para analizar este caso se deberá tener en cuenta, entre otras normas, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, ya que el administrador no esta cumpliendo con su función de convocar a la asamblea de propietarios. Por último, el artículo 58 de la misma Norma, se refiere a los mecanismos de solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores, el administrador, el consejo de administración o cualquier órgano de dirección o control de la persona jurídica. A todo lo anterior, se añade la posibilidad de que los propietarios puedan acudir ante el Juez Civil para los efectos citados.

Citación para asamblea ordinaria y extraordinaria en el mismo día

“En un condominio si no hay quorum para la asamblea ordinaria, sería legal citar para la asamblea extraordinaria 2 horas después de la ordinaria. De no ser legal, por violación de la ley 675, ¿bajo qué normas se puede imputar la ilegalidad? Gracias por la atención.”

Respuesta 

Considero que el consultante se refiere a la celebración de la asamblea de primera y segunda convocatoria. En diferentes oportunidades he expresado mi opinión fundamentada en la Ley y la Jurisprudencia, en el sentido de que el hecho de convocar la asamblea de propietarios para el mismo día estaría desconociendo los derechos de participación de los propietarios que por diferentes circunstancias no puedan asistir personalmente o representados en la fecha de la primera convocatoria. La Ley 675 de 2001 en su artículo 41 determina que, la reunión de segunda convocatoria se debe realizar cuando en la fecha de la primera, no se pueda sesionar por falta de quórum, el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8:00pm sin perjuicio de lo dispuesto por el reglamento de propiedad horizontal. Por tanto, estimo que salvo que el reglamento establezca esta posibilidad, se aplicaría la Ley y por ende la fecha de las dos reuniones debe ser diferente.

Si la pregunta esta escrita de manera correcta y se refiere a la celebración de una asamblea extraordinaria se deben aplicar las normas de una y otra. Existiría la posibilidad de que sea celebrada una asamblea extraordinaria en la misma fecha para un fin especifico y de diferente alcance y características. Debe ser evaluado el caso con mayor información sobre los antecedentes del mismo.

Consultas

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Nora Pabón Gómez

Abogada, asesora externa

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