Especial de asambleas de copropietarios en conjuntos residenciales X

Por 10 fechas consecutivas y como lo hemos acostumbrado desde hace muchos años, publicamos en esta columna los Especiales de Asambleas - para acompañar en esta importante etapa a los propietarios, administradores, consejos, revisores fiscales - en los cuales dimos respuesta a diferentes preguntas formuladas por los lectores sobre inquietudes referentes a estas reuniones.  

El día de hoy incluimos aún varias consultas relacionadas con el tema, pero en esta oportunidad haciendo énfasis en la Etapa posterior a las asambleas, cuando ya han sido tomadas las decisiones, qué sucede si estas no se ajustan a la Ley y a los Reglamentos de propiedad horizontal, la elaboración y entrega de las actas, el comienzo de un nuevo consejo de administración y la ejecución presupuestal, entre varias tareas que se deben emprender.

Preguntan los Lectores

“Una asamblea ordinaria virtual fue citada, el quorum se cumplió para realizarla, pero la misma no se realizó porque no había garantías de la transparencia en los que prestaban el soporte técnico. La administradora la canceló sin haberse iniciado. ¿Qué procede? ¿Toca citar a una nueva asamblea? ¿Qué es lo más pronto que se puede?”

Respuesta 

Es una situación irregular y no frecuente que requiere de un análisis y tiene varias opciones de solución. A pesar de que corresponde al administrador citar a la asamblea y este lo hizo de manera correcta, esta no se pudo realizar y considero necesario que se tuviese que convocar de nuevo a la reunión ordinaria. Como la norma no prevé este tipo de imprevistos sino para la asamblea extraordinaria, estrictamente sería necesario cumplir los términos de antelación exigidos por el reglamento y en vacío de este por la Ley 675 de 2001.

Pregunta

“Hola, buenas tardes, tengo una deuda alta en el conjunto donde vivo. No pude asistir a la asamblea porque estaba en una emergencia de un familiar que está muy delicado de salud, ningún vecino que contacté para que me representara me contestó. Pedí que me permitieran estar virtual y se me fue negado a pesar de que un artículo de EL TIEMPO dice lo contrario.

El consejo me dijo que podía pasar un audio explicando mi propuesta para realizar el pago total de la deuda, pero la asamblea se negó a escucharlo.

¿Puede la asamblea quitarme el derecho de voz y a exponer mi propuesta de pago que de hecho era total y en una sola cuota?”

Respuesta

Si la asamblea era presencial, esta convocatoria obligaba a todos los propietarios a asistir de manera personal u otorgando poder a otra persona para participar con derecho a voz y voto en su representación de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Si fue convocada de manera no presencial de igual manera debía asistir de manera virtual y también podía otorgar poder. Es necesario revisar los antecedentes pues lo que considero es que la grabación que le pidieron que enviara no remplazaba la asistencia y el hecho de que no la escucharan no significa que le desconocieran su derecho de participación en la asamblea según lo que consagre el Reglamento.

Por otra parte, el acuerdo de pago aún puede ser planteado y concertado con la administración de conformidad con el Reglamento. Le sugiero consultar a un abogado procesalista en propiedad horizontal para que lo apoye en este camino en el cual su intención es cumplir con sus obligaciones económicas y el administrador y el consejo deben facilitarle hacerlo.

Pregunta 

“Se ha hablado mucho del Consejo de Administración; pero desafortunadamente casi nunca sobre la forma en que opera o funciona, es decir, se reúnen una vez son elegidos los miembros, pregunta cuanto en realidad deben ser los miembros del Consejo, 5, 7 o 9; la Ley tampoco define sus funciones, pero debe haber un presidente y un secretario(a), tampoco explica cómo se deben transmitir a la administración órdenes o sugerencias. Son pocos los que saben que el Consejo de Administración como tal funciona solo cuando se reúne y ahí es cuando el personaje elegido entre ellos como presidente, preside la reunión y el secretario(a) toma atenta nota de lo que se planea, discute y se acuerda, se levanta un acta en la que también se consignan las órdenes a seguir por la administración; al terminar la reunión cada miembro pasa a ser un copropietario como los demás y no puede dar órdenes por separado a la administración , aun siendo el presidente del Consejo. Esto es lo que en Colombia no se respeta porque la gran mayoría de miembros de un Consejo por desconocimiento y por ustedes los abogados no se han dignado aclarar en sus escritos.” 

Respuesta

La Ley 675 de 2001 incluye al Consejo de Administración como uno de los órganos de administración de la persona jurídica de la propiedad horizontal. De igual manera regula su conformación y sus funciones básicas entre estas nombrar al administrador, convocar a la asamblea extraordinaria e imponer sanciones. Adicionalmente el presidente del Consejo suscribe el contrato de vinculación con el administrador.

Son los reglamentos de propiedad horizontal los que amplían lo relacionado con su funcionamiento y en el manual de convivencia se pueden hacer previsiones de manera detallada. Incluso el consejo puede establecer las reglas que se aplicarán en las reuniones. Desde luego, estos documentos deben estar disponibles para conocimiento y aplicación de los propietarios, residentes y usuarios. Finalmente, la existencia y regulación del Consejo se enuncia en la Ley 675 de 2001, los reglamentos de propiedad horizontal, los manuales de convivencia y las decisiones de la asamblea y del consejo se cumplirán dentro de este marco jurídico. La Corte Constitucional también se ha pronunciado en varias sentencias, entre estas C- 127 de 2004 y C-474 de 2004.

Consultas 

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Nora Pabón Gómez

Abogada, asesora externa

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