¿Es importante obtener Paz y Salvo del administrador antes de ocupar un inmueble en Colombia?

hace 1 mes 59

Comentarios sobre la importancia del Paz y Salvo y las cuotas extraordinarias.

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La importancia de obtener Paz y Salvo del administrador antes de ocupar un inmueble

“Recientemente adquirí una oficina en un edificio y ahora me están haciendo un cobro de una cuota extraordinaria que la asamblea había aprobado hace 6 meses y que no habían comenzado a cobrar. El administrador señala que debo comenzar a cancelar cada mes, pues se aprobó que el cobro fuera diferido. ¿Debo asumir esta obligación que era del propietario anterior?”

Respuesta

Al adquirir o tomar en arriendo cualquier inmueble que esté sometido al régimen de propiedad horizontal, se debe exigir al propietario el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto, que de acuerdo con la Ley debe expedir el administrador.

La Ley 675 de 2001 determina que existirá solidaridad en el pago de las expensas comunes ordinarias entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Agrega que existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario, respecto a las expensas comunes (no distingue entre ordinarias y extraordinarias) no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia de dominio.

Por ello, la norma establece que en la escritura que se otorgue con este objeto, el Notario deberá exigir el citado paz y salvo expedido por el administrador. En caso de que este no haya sido anexado se deberá dejar constancia en la escritura de la solicitud que se le hizo al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas tenga con la copropiedad, esto es que se incluyen las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, pagos derivados de la utilización de bienes comunes que son explotados económicamente, entre otros. El artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere al tema, fue declarado exequible por la Corte Constitucional.

Para profundizar en este estudio y tener elementos para resolver cada caso concreto, recomiendo la consulta de las Sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004.

Obligación de pagar las cuotas extraordinarias

“La asamblea fijó válidamente una cuota extraordinaria, pero hay una residente que se niega a pagarla; la cuota ordinaria la paga oportunamente.

¿Se puede cubrir la cuota extraordinaria con lo que paga de la cuota ordinaria?, ¿El no pago de la cuota extraordinaria puede generar intereses?”

Respuesta

El propietario renuente a pagar las cuotas extraordinarias debe cumplir con esta obligación, de acuerdo a lo aprobado por la Asamblea de Propietarios. Como quiera que la cuota ordinaria y la extraordinaria tienen diferente regulación legal y destinación no es posible cubrir esta última con el valor de la primera. La Ley es expresa al contemplar que tanto unas como otras generan el pago de intereses.

Sobre las cuotas extraordinarias, la asamblea de propietarios de cualquier edificio o conjunto, antes de tomar una decisión deberá tener en cuenta las previsiones que la Ley 675 de 2001 hace respecto a las condiciones para su aprobación e imposición, pues en muchos casos, al no preparar correctamente los presupuestos anuales, en la práctica resulta incrementado el valor de las cuotas ordinarias mensuales.