Puertas de acceso, construcciones en zonas comunes y paz y salvos: esto dice la ley frente a esos temas claves

La abogada Nora Pabón Gómez, especializada en temas de propiedad horizontal, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionado a la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.

Vivo en un edificio que tiene parqueaderos con servidumbre y cada puerta da directamente a la calle. Quiero consultar si las puertas de estos parqueaderos se consideran zonas comunes... 

Aunque sugiero analizar el plano de propiedad horizontal del primer piso y el cuadro de áreas, así como el reglamento de propiedad horizontal, considero que las puertas de los parqueaderos o garajes comunales tiene el mismo carácter, al formar parte de la fachada que tiene la condición de ser bien común esencial.

Construcción sobre terraza común de uso exclusivo

Caso: En el 2020, un copropietario construyó una habitación y un baño sobre la terraza de su apartamento, la cual es una zona común de uso exclusivo. Esta construcción se realizó con el consentimiento de la constructora, pero sin licencia urbanística ni aprobación de la asamblea de copropietarios.

Luego, hizo que esa área fuera escriturada como zona construida, aunque no como zona privada, lo cual ha generado una irregularidad adicional: no paga cuota de administración sobre dicha área, pese a su evidente uso exclusivo y privativo.

En 2022, se realizó una interventoría técnica en el edificio, y en el informe se dejó constancia de la existencia de esta construcción sin licencia. No obstante, el copropietario recibió el informe al ser parte del comité encargado y nunca se pronunció al respecto ni dio a conocer dicho hecho a la copropiedad. 

Ahora, en un intento por legitimar la obra, pretende hacerla pasar como una 'estructura ligera', lo cual no corresponde a la realidad, dado que se trata de una habitación cerrada y un baño con instalaciones permanentes y que se construyó antes del cambio de reglamentación del 2021.

Solicito su valiosa orientación sobre cómo proceder ante esta situación, teniendo en cuenta las implicaciones legales, urbanísticas y administrativas que acarrea esta construcción, así como el precedente que podría sentar dentro del régimen de propiedad horizontal.”

Respuesta: Como en el caso anterior y en la mayoría de los que son objeto de consulta en esta sección, se requiere de un análisis de fondo de todos los antecedentes. Sin embargo, puedo orientar al lector, manifestando que una construcción en una terraza con las características citadas, sin hacer obtenido la licencia urbanística de la Oficina de Planeación Municipal o de una Curaduría Urbana, está contrariando las normas urbanísticas que son de orden público y podrá ser sancionado el infractor de acuerdo con lo dispuesto por el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

Aparte de ello, también estaría desconociendo el reglamento y las normas de propiedad horizontal por lo cual una vez agotados sin éxito los mecanismos de solución de conflictos, podría ser sancionado de conformidad con el procedimiento y condiciones fijadas en el reglamento. Existe la posibilidad de que con aprobación de la asamblea de propietarios pueda legalizarse la construcción obteniendo la respectiva licencia de construcción y haciendo los ajustes del reglamento de propiedad horizontal. 

Paz y salvo

La administradora de mi conjunto no me da paz y salvo por todo concepto con la administración, estando al día a la fecha que lo solicitó y ella sólo hace caso omiso de mis correos...

La Ley 675 de 2001 determina que entre las funciones del administrador está la de expedir paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

Por el hecho de no emitirlo de manera injustificada, estaría incurriendo en responsabilidad por causar daños y perjuicios al propietario por su incumplimiento. Puede suceder por ejemplo que, por esta actitud negligente del administrador, el propietario pierda la posibilidad de realizar un negocio relacionado con su apartamento.

La Ley 675 de 2001 establece que, en la escritura de transferencia de dominio de un inmueble sometido a Propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las expensas comunes. Sin embargo, también dispone que en caso de que no se cuente con este documento se dejará constancia en la escritura de esta circunstancia, de la solicitud presentada al Administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad (artículo 29 Ley 675 de 2001).

De igual manera el propietario puede ejercer su derecho de petición y solicitar el paz y salvo invocándolo y el administrador deberá entregarlo, si está al día, dentro del término de ley. Igualmente puede informar de esta irregularidad al Consejo de Administración solicitando su colaboración y urgente gestión al respecto

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