Ocean Tower: sentencia abre camino para que inversores recuperen dinero del frustrado proyecto en Cartagena

En sentencia de segunda instancia- a favor de una de las más de 88 familias que perdieron sus ahorros en el frustrado megaproyecto de apartamentos y hotelero Ocean Tower, de Bocagrande en Cartagena de Indias- la sala civil del Tribunal Superior de Bogotá ordenó el pago de 823 millones de pesos a la señora Graciela Rincón, una de las compradoras que había depositado 500 millones de pesos con el sueño de tener una vivienda exclusiva en una de las dos moles que hoy son un monumento al engaño en la zona más exclusiva de la Ciudad Heroica.

Lo que alguna vez prometió ser uno de los desarrollos más exclusivos en la ciudad de Cartagena, hoy se erige como un recordatorio de los riesgos que pueden acarrear los proyectos inmobiliarios de gran envergadura.

Ocean Tower, un proyecto iniciado en 2012, tenía la ambición de convertirse en un moderno complejo de apartamentos y un hotel de lujo. 

Sin embargo, una década después de la fecha de entrega prometida, las estructuras de 27 pisos se encuentran abandonadas, en obra negra, y envueltas en una larga lista de problemas legales, administrativos y financieros.

'Desvío de 2 mil millones de pesos'

“Algo claro que deja esta sentencia es que el proyecto recogió más dinero del que habían proyectado, hubo dinero en exceso, pero falló la fiduciaria que debía supervisar esos recursos, y estamos ante el desvío de 2 mil millones de pesos que la gente pagó por los apartamentos", añade el abogado Juan Carlos Orjuela Cortés, representante de la señora Graciela Rincón.

Solo por concepto de los apartamentos, según la sentencia, los socios del proyecto  obtuvieron 32 mil millones de pesos de los bolsillos de los compradores. Hubo además un crédito de la banca por 8 mil millones de pesos, pero los recursos se habrían desviado para la torre hotelera que hoy también es una mole en obra negra.

Esta sentencia confirma la orden emitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, quien también había dictado una condena contra Alianza Fiduciaria S.A. por este mismo caso.

El origen de la crisis: promesas no cumplidas y falta de explicaciones 

Ocean Tower en Cartagena

Foto:John Montaño/ EL TIEMPO

El proyecto Ocean Tower debía entregar sus primeras unidades en 2015, pero la realidad es que la obra apenas alcanzó a completar su fase de obra negra antes de ser suspendida de manera indefinida.

Dos torres incompletas permanecen en el paisaje urbano de Cartagena, mientras los compradores, la mayoría de los cuales habían invertido grandes sumas de dinero, luchan por obtener respuestas y justicia.

“Esta sentencia tiene un valor de sin igual importancia en la medida en que resalta el incumplimiento de la sociedad fiduciaria a sus obligaciones y deberes legales contractuales y profesionales, y pone claramente sobre la mesa que las fiduciarias no son meras espectadoras en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, sino que deben obrar con absoluta dirigencia y profesionalismo para que se logre la finalidad de un proyecto de esta naturaleza", señala el abogado Juan Carlos Orjuela Cortés.

resalta el incumplimiento de la sociedad fiduciaria a sus obligaciones y deberes legales contractuales y profesionales

Y agrega el abogado: "La sentencia resalta el deber y la responsabilidad de las sociedades fiduciarias y constituye un marco y un precedente para cualquier caso de incumplimiento de proyectos inmobiliarios en todo el país".

El grupo Ocean, responsable del proyecto, decidió detener la obra sin ofrecer explicaciones claras a los compradores. Este silencio incrementó la frustración de los afectados. 66 de las personas afectadas elevaron una acción de grupo para intentar sacar adelante la situación. 

Esta acción, sin embargo, se topó con obstáculos desde el inicio. Según uno de los abogados involucrados en el caso, la demanda se demoró más de un año en ser admitida debido a problemas dentro de la judicatura, lo que solo profundizó el descontento.

El grueso de los compradores elevó está acción de grupo en Bogotá, dado que la mayoría de los compradores afectados residen en la capital del país. 

Uno de los demandados más relevantes en el caso es precisamente la Alianza Fiduciaria, una sociedad fiduciaria que jugó un papel fundamental en el manejo financiero del proyecto.

La intervención del Distrito de Cartagena y los intentos por salvar el proyecto

Ante el creciente descontento de los compradores y el estancamiento del proyecto, en algún punto surgió una esperanza: un grupo de inversionistas intentó rescatar Ocean Tower, lo que generó expectativas entre los afectados. Muchos compradores estaban dispuestos a colaborar con esta iniciativa, pues veían en ella una solución a su problema.

Sin embargo, el Consejo de Estado intervino antes de que estas negociaciones llegaran a buen término. Este tribunal ordenó al Distrito de Cartagena que tomara medidas para intervenir la obra, iniciando un proceso de intervención que se formalizó en 2022. El 16 de junio de ese año se abrió la convocatoria para seleccionar a los agentes liquidadores que se encargarían de manejar el proceso de intervención, un paso necesario para intentar resolver la situación.

Carlos Eduardo Martínez Marulanda, quien en ese momento era el director de la Oficina de Control Urbano del Distrito de Cartagena, explicó que la intervención fue solicitada por los propios compradores. Para poder llevarla a cabo, el Distrito tuvo que establecer reglas claras en cuanto a la vigilancia y control de este tipo de proyectos, algo que antes no existía en la normativa local. De este modo, se inició el proceso de posesión de las sociedades y proyectos afectados, como Ocean Tower.

Los responsables del Distrito en la mira de la Procuraduría

Ocean Tower en Cartagena

Foto:John Montaño/ EL TIEMPO

El caso de Ocean Tower no solo se limitó a la intervención del Distrito. En 2022 la Procuraduría General de la Nación presentó pliegos de cargos contra cinco exdirectores administrativos de la Oficina de Control Urbano de la Secretaría de Planeación de Cartagena, acusados de omisión en su deber de controlar y vigilar la construcción del edificio. 

Entre los implicados figuran nombres como Olimpo de Jesús Vergara Vergara (2016-2017), Héctor Antonio Anaya Pérez (2017) y Ana Ofelia Galván Moreno (2017-2018), entre otros.

En el grupo Ocean destacan nombres como Sergio Torres Reatiga y su hijo Javier Torres Vergara, empresarios cercanos a la influyente familia Char de Barranquilla, así como otros conocidos empresarios del sector de la construcción, como Carlos Collins y Gilberto Álvarez Mulford, recuerda el abogado.

En agosto de 2023, el Distrito de Cartagena tomó posesión formal del inmueble a través de la Dirección de Control Urbano de la Secretaría de Planeación. La diligencia incluyó la imposición de sellos en la obra y la designación de un agente especial, el abogado José Morales, para liderar la intervención.

Esta acción fue acompañada por la Personería Distrital, la Oficina de Gestión de Riesgo de Desastres y la Secretaría del Interior, quienes actuaron como garantes del proceso. 

Morales fue designado a través de una convocatoria pública de agentes liquidadores, en cumplimiento con el Decreto 1391 de 2022, y ahora figura como gerente de la sociedad intervenida.

Alianza Fiduciaria en la mira de las autoridades

En diciembre de 2023, la Superintendencia Financiera de Colombia también había dictado una condena contra Alianza Fiduciaria S.A., uno de los actores clave en la crisis de Ocean Tower. 

La súper había ordenado a la sociedad fiduciaria indemnizar a Graciela Rincón por más  800 millones de pesos, orden confirmada hoy por el alto tribunal de Bogotá.

El abogado Juan Carlos Orjuela Cortés recuerda que Alianza Fiduciaria falló en su principal función de generar confianza entre los inversores.

Según Orjuela, la sociedad fiduciaria incumplió sus obligaciones legales y contractuales, lo que permitió que el proyecto se desmoronara. 

En la sentencia, la Superintendencia identificó serias falencias en la gestión de Alianza Fiduciaria, que resultaron determinantes en la suspensión de la obra.

Rincón había invertido 500 millones de pesos en la compra de un apartamento en Ocean Tower, pero, al igual que otros compradores, jamás vio materializada su inversión.

La sentencia también obliga a la aseguradora La Previsora S.A. a pagar parte de la indemnización, en virtud de una póliza que tenía Alianza Fiduciaria.

Las falencias de Alianza Fiduciaria y su impacto en el proyecto

Uno de los aspectos más graves revelados por la Superintendencia Financiera en su fallo es la falta de diligencia por parte de Alianza Fiduciaria en la validación de las condiciones necesarias para garantizar el éxito del proyecto. 

En la sentencia se detalla que la sociedad fiduciaria no realizó un adecuado estudio de la solvencia del grupo Ocean, que contaba con un capital de apenas 60 millones de pesos, muy inferior a los 43 mil millones que costaba desarrollar el complejo.

Además, la fiduciaria no verificó adecuadamente el punto de equilibrio del proyecto, lo que permitió que se desviaran recursos por una suma superior a los 20 mil millones de pesos, sin que se aseguraran las condiciones técnicas, jurídicas y financieras para concluir la obra.

Una larga batalla legal de los compradores

El caso de Ocean Tower y las recientes decisiones judiciales abren una puerta para que otros compradores afectados sigan el mismo camino legal de Rincón. La posibilidad de recurrir a la Acción de Protección del Consumidor Financiero se presenta como una herramienta clave para quienes han visto vulnerados sus derechos debido a la negligencia de las sociedades fiduciarias y las entidades financieras involucradas.

Este fallo es solo el inicio de lo que podría ser una larga batalla legal. Aunque Alianza Fiduciaria tiene la posibilidad de apelar la sentencia ante la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, el precedente sentado por la Superintendencia Financiera da nuevas esperanzas a los compradores que han esperado durante años por una resolución.

El caso de Ocean Tower subraya las complejidades del sector inmobiliario en Colombia y la necesidad de mayor control y vigilancia sobre los proyectos que, como este, pueden dejar a cientos de personas en una situación de incertidumbre financiera.

JOHN MONTAÑO 

Corresponsal de EL TIEMPO 

Cartagena

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