Las ciudades en donde más están subiendo los precios de la vivienda nueva: plazos de entrega se han duplicado

Aunque los precios de la vivienda nueva en Colombia siguen subiendo, una menor inflación y la reducción en las tasas de interés han ayudado a que estos incrementos comiencen a moderarse.

El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) que publica el Dane detalla cuáles son las ciudades en dónde más están subiendo más los precios, pero también revela que solo en una ciudad están bajando.

Durante el último trimestre de 2024, los precios de la vivienda nueva mostraron una desaceleración en el ritmo de crecimiento, particularmente en el segmento de casas. Mientras que los apartamentos registraron un aumento trimestral de 1,82 por ciento, en las casas se tuvo una contracción del 0,27 por ciento.

Estos comportamientos opuestos dieron como resultado un incremento conjunto de 1,74 por ciento frente al tercer trimestre del año pasado (2,37 por ciento), según un análisis del centro de estudios económicos Anif.

Además, representa una disminución de 1,22 puntos porcentuales respecto al cuarto trimestre del 2023, pues en ese periodo se observó un aumento del 2,96 por ciento en los precios.

A lo largo del 2024 los precios de la vivienda nueva crecieron 9,07 por ciento, impulsado por los apartamentos (9,32 por ciento), que superaron por 5,9 puntos porcentuales la variación de las casas.

A pesar de las diferencias entre los tipos de vivienda, ambos muestran un cambio en la tendencia de crecimiento. De acuerdo con Anif, la desaceleración de la inflación desde mediados de 2023 ha impactado los costos de insumos y el financiamiento con menores tasas de interés.

Sin embargo, en los apartamentos el ajuste ha sido más lento debido a cambios en la preventa y mayores plazos de construcción.

Antes, un proyecto alcanzaba su punto de equilibrio en 12 meses y entregaba viviendas en 24 meses, ahora estos plazos pueden extenderse hasta cuatro años o más.

Esto ha llevado a que los precios de los apartamentos se calculen con base en costos proyectados para 2027 y 2028. Además, la suspensión de subsidios como Mi Casa Ya ha reducido la demanda en ciertos segmentos, prolongando la absorción de la oferta y afectando la comercialización.

Y, hasta el momento, el Ministerio de Vivienda no ha dado luces de cuándo se volverán a reactivar las postulaciones para los subsidios de vivienda, luego de suspenderlas en diciembre de 2024 porque ya no había recursos disponibles.

Ciudades donde más suben los precios de vivienda

De otro lado, las áreas urbanas y metropolitanas reflejan dinámicas heterogéneas entre regiones. Cúcuta y su área metropolitana registraron el mayor incremento anual en los precios de vivienda nueva, con un 24,63 por ciento. Después están Pasto (18,34 por ciento) y Popayán (15,59 por ciento).

En las principales ciudades de Colombia también hubo aumentos significativos, fue el caso de Barranquilla (14,77 por ciento), Medellín (10,42 por ciento) y Cali (7,75 por ciento).

Al revisar Bogotá más los municipios de la Sabana de Bogotá, el alza fue del 7,29 por ciento, pero si solo se tiene en cuenta a Soacha, hubo un aumento en los precios del 5,93 por ciento.

En contraste, Neiva presentó la única variación negativa del periodo, con una caída del 3,37 por ciento, lo que indica un ajuste en los precios de la vivienda, posiblemente asociado a una menor demanda o condiciones de mercado menos favorables.

Para Anif, estos resultados en los precios de la vivienda nueva destacan la importancia de analizar factores locales que afectan la evolución del mercado inmobiliario.

De acuerdo con Camacol, en 2024 las ventas de vivienda se estancaron y los ritmos de ventas fueron los más bajos desde 2012. En el año se comercializaron 144.647 unidades, un crecimiento casi nulo frente a 2023 (0,6 por ciento).

Y el 2025 arrancó con caídas. Entre enero y febrero se habían vendido 22.428 unidades, unas 2.210 viviendas menos frente al mismo periodo de 2024 cuando se lograron vender 24.638 unidades.

En cuanto al número de viviendas que inició construcción, este año se ha reducido a más de la mitad (55,4 por ciento), pues pasaron de 30.761 a 13.722. Mientras que los lanzamientos de nuevos proyectos acumulan una disminución del 4,7 por ciento.

Precios de las viviendas por estrato

El análisis del Dane por ciudades y estrato socioeconómico también permite identificar particularidades en cada mercado. Barranquilla registró el mayor incremento anual en los precios de la vivienda nueva, con un aumento del 17,87 por ciento.

La segunda ciudad fue Pereira con un 14,83 por ciento, mientas que en Medellín los precios de la vivienda nueva subieron 10,11 por ciento y en Bucaramanga un 9,77 por ciento.

En contraste, Cali y Bogotá mostraron incrementos más moderados, con variaciones del 7,60 por ciento y 5,71 por ciento, respectivamente. No obstante, Armenia es el municipio donde menos están subiendo los precios, con un 3,10 por ciento.

Al segmentar por estrato, los precios que más subieron fueron los de la vivienda nueva construida para hogares de estrato medio en Pereira, con un 47,45 por ciento. También se destaca el alza del 17,17 por ciento en Barranquilla.

Por el contrario, las viviendas para el estrato bajo en Bogotá presentaron un leve descenso en sus precios de 0,73 por ciento, mientras que en Armenia las de estrato medio solo subieron 3,85 por ciento y en las viviendas destinadas a hogares de estrato alto el incremento fue casi nulo (0,53 por ciento).

Para Anif, estos resultados que revela el Dane reflejan que la situación del mercado inmobiliario en 2024 estuvo influenciada por el acceso al crédito y las tasas de interés, las políticas de vivienda y la oferta disponible.