Desistimiento en la compra de vivienda llegó al 47 % en primer bimestre

Las diferentes transformaciones macroeconómicas por las que ha venido atravesando el país, luego de la llegada del nuevo Gobierno, han impactado los diferentes sectores de la cadena productiva y entre ellos al de la construcción. 

Por ejemplo, tan solo en los dos primeros meses del año se ha evidenciado una contracción del 53 por ciento en las ventas de vivienda nueva y un incremento del 47 por ciento en los desistimientos de compra de las familias que ya estaban pagando cuotas iniciales y tuvieron que retirarse.

¿Qué está pasando con el desistimiento de la compra de vivienda?

Particularmente en Bogotá, hemos evidenciado un crecimiento reciente en los desistimientos por parte de los compradores de vivienda. Por ejemplo, en los dos primeros meses del año estos desistimientos han aumentado en un 47%, comparado con el primer bimestre de 2021. Creemos que este fenómeno se viene dando por dos temas en particular: uno es por las condiciones actuales de financiación, donde se han incrementado las tasas de interés para el crédito hipotecario, y en un segundo lugar está relacionado con el represamiento en materia de subsidios de vivienda del programa Mi Casa Ya, ya que desde finales del año pasado no ha habido desembolsos de estas ayudas que son claves para el cierre financiero de los hogares.

Entonces ¿cuál es el panorama del sector?

La elevada inflación y el aumento en las tasas de interés hipotecarias, que desincentivan la adquisición de vivienda por parte de los hogares, y en las tasas de interés de crédito constructor, que, junto con los elevados precios de los insumos han ocasionado un decrecimiento del mercado de vivienda nueva tanto a nivel nacional como en la región de Bogotá y Cundinamarca.

Las cifras de Coordenada Urbana muestran que durante el último año (hasta enero de 2023) se lanzaron en Bogotá 48.240 unidades de vivienda, lo que significa un ajuste negativo del 2 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior. Igualmente, se registraron 53.070 unidades vendidas, lo que significa una disminución del 4 por ciento. El indicador que aún se mantiene en crecimiento es el de iniciaciones, que registró durante los últimos doce meses a enero de 2023: 46.352 unidades, 12 por ciento más que lo iniciado un año atrás.

Es decir que ¿vendrá un año difícil para la construcción en la ciudad y la región?

Este comportamiento nos permite prever decrecimientos en el mercado durante el 2023, proyectando ajustes cercanos al 20 por ciento en los lanzamientos y al 30 por ciento en las ventas. En cuanto a las iniciaciones, proyectamos una disminución de alrededor del 8 por ciento. Es importante resaltar que el indicador de las iniciaciones es muy relevante tanto para el sector como para la economía nacional, puesto que a partir de allí es donde se activa la demanda de empleo, insumos y todos los encadenamientos hacia adelante y hacia atrás que genera el sector de la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales.

¿La construcción de vivienda de interés social empezará a disminuir?

La presión de la demanda por viviendas sociales es muy grande. Hay que tener en cuenta que entre 7 y 8 de cada diez hogares en el país y en la región tienen ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. Luego ahí tenemos una demanda creciente, dicho de otra forma todos los proyectos de vivienda de interés social, que podamos desarrollar, van a encontrar un mercado potencial y un mercado efectivo muy sano y muy importante para el desarrollo.

Pero esto también va a depender del fortalecimiento o no de la política de vivienda nacional, cuántos subsidios tendremos, cuáles serán los mecanismos de asignación, cuál será el futuro de la política de vivienda como el programa de Mi Casa Ya sobre el que el gobierno nacional ya ha manifestado darle continuidad bajo unos cambios y una lógica de número de subsidios en los próximos años que irán determinando qué tanta vivienda social habrá.

Respecto al aumento de costos ¿cuánto creen ustedes que puede incrementar el valor de la vivienda?

Hay dos frentes: la vivienda social que tiene un precio límite. Digamos que el gran riesgo del aumento en la presión de costos deriva en que los proyectos puedan llegar a ser inviables porque precisamente no se logran producir con las estructuras de precios actuales y ahí hay un riesgo natural. Esperamos que la moderación de costos se dé sobre el segundo semestre este año y con mayor incidencia sobre el 2024 en particular en temas de tasas de interés, eso puede ayudar a que se genere una menor presión.

Sobre lo demás hoy en día los costos de construcción vienen creciendo en muchos casos por encima de la inflación a tasas del 14, 14,5 incluso tenemos insumos que están creciendo cerca del 20% y eso genera una doble preocupación para los proyectos que ya se han venido comercializando porque esas condiciones comerciales no se pueden modificar por tanto estos sobre costos deben llevarse naturalmente al margen del proyecto y seguramente estrechar esa utilidad esperada.

Esa es una condición importante a tener en el radar para el lanzamiento de nuevos proyectos porque seguramente hay que incorporar esa estructura de mayor presión de costos que se va a traducir en el precio final de la vivienda, eso va a depender mucho de cada uno de los proyectos.

¿Hay una crisis en el sector?
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No. Nuestro sector es uno donde principalmente hay empresas medianas y pequeñas y donde el ciclo de cambio económico y los elementos que generan adversidad en los negocios pueden hacerlas muy vulnerables por eso tenemos que crear las condiciones para poder sobrellevar un escenario de contingencia de menor crecimiento.

Eso no tiene una receta única y es precisamente porque en este momento la coyuntura del sector nos muestra que son muchos los factores que se involucran en un posible escenario de desaceleración. Entonces el escenario es uno donde están creciendo los costos, las tasas de interés y no hay un panorama muy claro sobre la política de vivienda que viene con unos nuevos enfoques y alcances y eso empieza a jugar en contra. Pero yo no diría crisis. Hay contingencias que estamos analizando y monitoreando, pero no una crisis porque todavía tenemos un volumen de producción importante.

Con las condiciones actuales ¿cómo van a mitigar el déficit habitacional que hay en Bogotá, que según la Secretaría de Hábitat, es de 252.915 viviendas?

Es una buena pregunta, pero la respuesta es más sencilla. Vamos a seguir haciendo lo que sabemos hacer, desarrollando proyectos inmobiliarios con alta calidad urbanística, desarrollando el espacio público que el desarrollo urbano permite y ganándole la carrera a la informalidad. Si esto se combina con una política de vivienda nacional que se articule con los entes territoriales y con la política local podamos cerrar el déficit.

Bogotá tiene la necesidad de seguir creciendo en la escala de producción de vivienda y eso implica un trabajo conjunto en la decisión empresarial de apuntarle a estos proyectos, pero también de crear las condiciones en materia de habilitación del suelo urbanizable, de infraestructura urbana complementaria y de servicios públicos y obviamente de seguridad jurídica que implica el ordenamiento territorial y la planificación.

¿Cuáles cree usted que son los retos del sector construcción en Bogotá y la región?

Los retos de la construcción en la región no son distantes a los que enfrentan en la mayoría de las regiones del país; pero uno los podría resumir en tres: primero, un contexto macroeconómico muy complejo, porque estamos enfrentando un escenario de tasas de interés muy alto, también un cambio de políticas públicas que invitan a pensar en escenario distintos para el desarrollo de la actividad y, finalmente, estamos en un escenario de costo de los insumos que siguen siendo relativamente altos entonces la producción de vivienda se ha vuelto más compleja durante los últimos años.

¿Cuál es el objetivo que tiene como nuevo gerente de la regional Bogotá-Cundinamarca de Camacol?

El objetivo es único y puntual. Seguir haciendo de la regional Bogotá- Cundinamarca la más importante del país. Lo digo sin arrogancia, pero sí entendiendo que representamos a 300 empresario del sector de la construcción y que esperamos seguir creciendo y teniendo un volumen cada vez mayor de afiliados, pero sobre todo una actividad que desarrolla 70.000 unidades de vivienda por año y que tiene el potencial de crecer en 100.000 unidades de vivienda por año. Necesitamos que sea cada vez más productiva, competitiva y que encuentre un entorno de negocios lo mejor posible para el desarrollo de las actividades.