Constructores de vivienda se están volviendo 'más exigentes' para iniciar nuevas obras en Colombia

De acuerdo con el equipo de economistas de BBVA Research para Colombia, la oferta de vivienda ahora es más exigente y requiere un mayor porcentaje de ventas para iniciar obras. 

Esto señala dos implicaciones importantes. La primera es que existe una gran cantidad de unidades de vivienda vendidas que no han iniciado obras. 

A diciembre de 2024, cerca de 65.000 unidades de vivienda estaban en proyectos que habían vendido el 80 por ciento o más de sus unidades disponibles y aún no habían comenzado construcción.

La segunda implicación es que, en el momento en que los desistimientos de compra de vivienda retomen sus promedios históricos y las tasas de interés se reduzcan aún más, se abrirá una oportunidad para iniciar numerosas obras, lo que tendría efectos inmediatos en la actividad económica y el crecimiento del PIB.

Mauricio Hernández-Monsalve, autor del informe Situación Inmobiliaria, advierte que “los constructores están siendo más conservadores a la hora de iniciar las obras, incluso en proyectos con altos niveles de preventa, debido al entorno macroeconómico y al comportamiento de las ventas de vivienda en las etapas finales de la construcción”.

Lo que se ha visto en el mercado inmobiliario es que las ventas de vivienda han comenzado a mostrar señales de recuperación, aunque aún no se consolidan plenamente, con una evolución más favorable en el segmento no VIS.

La oferta se mantiene en niveles reducidos, ajustándose a la demanda, con la cual ha mostrado una mayor correlación desde inicios de esta década, lo que ha evitado una acumulación excesiva de inventarios. Sin embargo, el stock de viviendas sin vender ha aumentado, con diferencias según la región.

Por regiones, Bogotá, Cundinamarca y Santander concentran la mayoría de las unidades terminadas sin vender en el país. Por el contrario, Tolima, Valle, Meta y Magdalena tienen pocas de ellas.

Otro aspecto que destaca el informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research es que los lanzamientos cayeron más que las ventas, ayudando a la menor generación de inventarios terminados de vivienda nueva. 

Las ventas brutas de vivienda crecieron 2,7 por ciento en 2024, después de una caída del 37,7 por ciento que habían tenido en 2023.

Asimismo, los lanzamientos se mantuvieron a la baja. Para 2023 fueron el 37 por ciento de la oferta, mientras que en 2024 se ubicaron en 13,5 por ciento. 

Esto refleja que aún se mantiene un elevado grado de incertidumbre en el sector, pues la recuperación de las ventas en 2024 fue marginal, sin mostrar todavía una tendencia convincente de reactivación.

¿Qué viene para el mercado inmobiliario?

Uno de los factores más importantes que impulsará la compra de vivienda es la reducción de la tasa hipotecaria, la cual volvió a promedios históricos. Así, se espera que las ventas de vivienda nueva crezcan un 9 por ciento en 2025 y un 11,5 por ciento en 2026.

Se anticipa una mayor participación del segmento de vivienda No VIS en el crecimiento del sector, impulsado por mejores condiciones financieras de los hogares, el aumento de la demanda para estadías cortas en apartamentos privados y un panorama laboral más favorable. 

En contraste, la vivienda VIS enfrentará desafíos por la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, aunque se verá parcialmente dinamizada por la inversión de hogares de ingresos altos que buscan opciones en este segmento.

El mercado multifamiliar seguirá en expansión, con alta demanda en Bogotá y Medellín, reflejando nuevas preferencias de vivienda. Se estima un aumento en proyectos de vivienda en renta institucional, lo que atraerá inversionistas nacionales e internacionales.

Flex Living y modelos de coliving responden a la demanda de mayor flexibilidad y adaptabilidad en el mercado habitacional. Se espera un crecimiento en viviendas modulares y prefabricadas, que reducen costos y tiempos de construcción.

Finalmente, habrá un aumento en proyectos de vivienda ecoeficiente con certificaciones que optimizan consumo energético y de agua.